Оценить стоимость участка ижс

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования. Метод капитализации доходов основан на определении дохода от вла­дения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок инвентаризационной оценки квартиры. При этом под сроком капитализации понимают период, необходи­мый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а став­ка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Использо­вание доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализа­ции, а также знания основ финансовой группа 1 кадастровой оценки земли математики. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся не­равномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномер­но изменяющийся доход. Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы: Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации инвентаризационной оценки квартиры использовании данного метода необходимо определить величи­ну дохода и ставку капитализации.

В зависимости от целевого назначе­ния земельного участка в качестве дохода могут выступать: · рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовитель­ных предприятий; · часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок; · арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку; · доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Оценка земельных участков в рязанской области

Сложной проблемой при доходном подходе является определение став­ки капитализации.

На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е.

Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидно­сти денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в разви­тых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкла­дам в банки высокой категории надежности.

Например, в Испании до­ходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализирует­ся под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный инвентаризационной оценки квартиры в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок ха­рактеризуется высокой инвентаризационной оценки независимая оценка офисного помещения квартиры. Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятив­ного построения.

В качестве примера рассмотрим расчет ставки капита­лизации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие состав­ные части: · безрисковую ставку, например, инвентаризационной оценки квартиры ставку Сбербанка Рос­сии по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по ва­лютным вкладам банков высшей категории надежности; · региональный риск, учитывающий уровень экономической актив­ности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы; · риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или значение оценки машин неустойчивости рынка. Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах срав­нимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, делен­ному на цену продажи по объектам-аналогам.

Оценить участок земля для продажи

Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам. Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в горо­дах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации зе­мельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдают­ся предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сей­час базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка.

Исходя из этих данных, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в московской области годовая арендная плата может быть рас­считана по следующей формуле: A = A 6 K d K p S , где А б — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр; К д — коэффициент вида деятельности арендатора; К р — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка; S — площадь земельного участка. Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из ана­лиза рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Оценка квартиры в некрасовке

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земель­ный участок) может использоваться для оценки земельных участков, за­строенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, по­строенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и уп­равления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, остав­шийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, от­носится к земельному участку. При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия: · имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Например, временное сооруже­ние из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных стро­ений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование; · стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном уча­стке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рас­считаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; · известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости).

Оценка машин оборудования и транспортных средств контрольная

При этом арендные ставки за помеще­ния должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет: · стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответству­ющих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельно­го участка; · чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; · чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за оп­ределенный период времени, как произведения стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений; · остатка чистого операционного дохода для земли как разности чис­того операционного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения за соответствующий период времени; · рыночной стоимости земельного инвентаризационной оценки квартиры путем капитализации чис­того операционного дохода для земли.

Нужно определить стоимость земельного участка, предостав­ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коло­нок.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл. возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, пла­нируемый доход на инвестиции — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: · в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина; · средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов; · с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение: 1) определяется стоимость строительства АЗС: 35 400-5= 177 000 долл.; 2) находится ставка капитализации для сооружений: 16%+ (100%: 9) = 27,11%; 3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооруже­ниями: 177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл; 4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.; 5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.; 6) определяется стоимость земельного участка: 12495,3.

Судебная экспертиза оценка земельного участка

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строитель­ство автозаправочной станции, составляет 78096 долл.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

Сбербанк онлайн оценка квартиры