Кадастровая оценка стоимости объектов недвижимости

Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собствен­никами земельных участков или решением суда. Они подлежат регист­рации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства. Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся оценка комнаты в перми собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли.

Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е.

«следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определен­ным ограничением прав самого собственника этой земли. Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроен­ных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить: · безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженер­ной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земель­ного участка в собственность; · возможность размещения на участке межевых и геодезических зна­ков и подъездов к ним; · возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов воз­можно лишь федеральным законом или принятыми согласно какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства норма­тивно-правовыми актами. Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, кото­рые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах кото­рых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Вопросы по оценки стоимости бизнеса

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-прода­жи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не яв­ляющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку зе­мельных участков и рыночную оценку единичного земельного какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства.

Цель кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-терри­ториальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства, установлен­ных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель ос­новывается на классификации земель по целевому назначению и виду фун­кционального использования и проводится по единой методике в целях обес­печения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, ут­вержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении пра­вил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апре­ля 2000 г.

№ 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности. Цель единичной оценки — определение рыночной специальной стои­мости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оцен­щиками согласно принятым стандартам и методам оценки. Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комп­лексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и зат­ратного (техника остатка для земли).

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полу­ченных при различных подходах.

Оценка квартиры госпошлина

При сравнении этих результатов пред­почтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более пол­ной и достоверной информации.

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО порядок экспертной денежной оценки земельного участка ПОДХОДА Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса ох­ватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании полу­чения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е.

способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидае­мых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или дру­гих выгод. Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования. Метод капитализации доходов основан на определении дохода от вла­дения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализа­ции.

При этом под сроком капитализации понимают период, необходи­мый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а став­ка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка.

Использо­вание доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализа­ции, а также знания основ финансовой математики. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся не­равномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

Оценка размера земли

Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномер­но изменяющийся доход. Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы: Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации При использовании данного метода необходимо определить какая оценка квартиры нужна нотариусу для оформления наследства дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначе­ния земельного участка в качестве дохода могут выступать: · рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовитель­ных предприятий; · часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок; · арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку; · доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой при доходном подходе является определение став­ки капитализации.

На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е.

Оценка рыночной цены авто

Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидно­сти денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в разви­тых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкла­дам в банки высокой категории надежности.

Например, в Испании до­ходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализирует­ся под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок ха­рактеризуется высокой нестабильностью. Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятив­ного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капита­лизации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве.

Ставка капитализации включает следующие состав­ные части: · безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка Рос­сии по валютным оценка квартиры в кашире вкладам или средневзвешенную ставку дохода по ва­лютным вкладам банков высшей категории надежности; · региональный риск, учитывающий уровень экономической актив­ности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы; · риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки).

Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах срав­нимых земельных участков. Ставка кто производить оценку квартиры при заливе капитализации равна доходу, делен­ному на цену продажи по объектам-аналогам.

Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам. Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в горо­дах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Оценка стоимости аренды движимого имущества

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации.

Независимая оценка наследства