Оценка ценных бумаг с инвесторами и эмитента

Использование такого здания может приносить положительный валовой доход, однако чистый операционный доход при этом оказывается отрицательным.

Для таких зданий модель Тимана вполне пригодна: если возраст здания превышает рациональный срок его службы, соответствующая сумма ^ вообще не содержит слагаемых и потому равна нулю, а коэффициент износа, рассчитываемый по приведенной в первой части статьи формуле (9), оказывается равным 1, каким он и должен быть. Разумеется, возможны случаи, когда использование некоторого здания фактически не приносит каких-либо оценка имущества квартира залив доходов своему владельцу. Но это значит, что владелец использует свое здание нерационально.

Ведь для оценки здания важно лишь, что такое здание способно приносить доходы. А величину этих (потенциальных) доходов можно установить, анализируя оценка состояния дерева упавшего на машину, получаемые владельцами аналогичных зданий.

Отсюда следует, что в особом рассмотрении нуждаются лишь здания, с наиболее эффективным использованием которых не связаны прямые денежные поступления его владельцу. Однако отсутствие каких-либо третьих лиц, использующих здание и выплачивающих его владельцу определенные средства, во многих случаях не означает, что здание вообще не приносит и не может приносить доходы.

Пример 1 Здание является одним из объектов некоторого промышленного комплекса. Такой комплекс производит некоторую продукцию, продаваемую на рынке, и приносит доходы своему владельцу. Таким оценка состояния дерева упавшего на машину, этот имущественный комплекс как единое целое имеет некоторую рыночную стоимость. При этом здание как часть комплекса вносит свой вклад и в рыночную стоимость всего комплекса1, и в доходы, которые получает владелец от его использования.

В таком случае под доходом (как валовым, так и чистым) от использования здания можно понимать как раз вклад этого здания в соответствующий доход от использования комплекса в целом. В этом случае можно говорить о практической проблеме вычленения вклада здания из оценка состояния дерева упавшего на машину суммы получаемых владельцем комплекса доходов, но не о том, что такого вклада не существует вообще.

Земля как объекта оценки

Пример 2 Здание используется владельцем для некоммерческих целей, например для проживания в нем. Здесь, действительно, владелец не получает какие-либо денежные поступления, связанные с использованием здания.

Более того, если здание будет продано новому владельцу, который также будет использовать его для некоммерческих целей, то и он также не будет получать от третьих лиц какие-либо денежные поступления. Однако в подобных ситуациях всегда имеются в виду объекты, обладающие определенной полезностью для своего владельца.

Как уже отмечалось, использование такого объекта в течение года приносит пользователю определенный набор благ.

Стоимостную оценку такого набора, если она есть, можно трактовать как выгоды от использования здания или как (годовой) валовой доход от его использования. Казалось бы, в оценка стоимости земельных участков в челябинске ряде оценка состояния дерева упавшего на машину дать такую стоимостную оценку невозможно или затруднительно. Из того, что стоимость пользования каким-то благом нельзя подтвердить документом (например платежным документом или договором), не следует, что такой стоимости вообще не существует или что она не может быть подтверждена данными рынка. Действительно, чисто теоретически можно оценить стоимость пользования неким благом как с точки зрения продавца, так и с точки зрения покупателя. Для этого надо выяснить у участников рынка, сколько они готовы заплатить за право получения такого блага в течение года.

Практически же в стоимости имущества отражается весь договор оценки рыночной стоимости земельного участка набор благ, который можно получить от использования этого имущества. Выделить непосредственно часть стоимости, которая приходится на отдельное благо, бывает затруднительно, однако анализ рыночной информации во многих случаях позволяет это сделать. Например, на стоимость квартиры влияет много факторов. Большинство из них отражают наличие и количество определенных благ, получаемых проживающими в квартирах жителями (например количество комнат, наличие или отсутствие лифта, площадь квартиры и кухни).

Оценка земли апрелевка

Сейчас для оценки квартир обрабатываются данные о стоимости проданных или продаваемых квартир 1 Вклад здания в рыночную стоимость комплекса одновременно является и рыночной стоимостью самого здания.

По результатам статистической обработки этих данных строится математическая модель, позволяющая установить, как именно тот или иной фактор влияет на стоимость квартиры. Такая модель может показать, к примеру, что отсутствие лифта снижает стоимость квартиры на столько-то рублей. Но эта величина как раз и является стоимостной оценкой соответствующего блага (наличие лифта).

Если провести аналогичный анализ не цен квартир, а годовых ставок платы за их аренду, то это позволит оценить и стоимость права получения каждого отдельного блага в течение года.

Другими словами, стоимость пользования каким-то благом может быть практически оценена на основе рыночной информации как результат сравнения рыночных ставок арендной платы за помещения в зданиях, предоставляющих пользователям такое благо, и не предоставляющих его. Исходя из изложенных соображений, получается, что в большинстве случаев стоимость пользования в течение года всем набором благ, предоставляемых зданием и каждым таким благом в отдельности, может быть оценена как теоретически, так и практически (хотя во многих случаях такая оценка не делается).

Это означает, что для зданий разных типа и назначения понятие валового дохода (выгод) от их использования в течение оценка состояния дерева упавшего на машину имеет экономический смысл, а величина такого дохода может быть, в принципе, оценена на основе рыночной информации. Сопоставляя валовой доход с оценкой затрат на содержание и использование здания, можно оценить как «обычный», так и скорректированный (годовой) чистый операционный доход от его использования в течение года.

Это означает, что из оценка состояния дерева упавшего на машину «прямо», «непосредственно» измерить валовой доход оценки недвижимости и управления многоквартирными домами от использования здания определенного типа или назначения не следует, что модель Тимана для оценки износа таких зданий неприменима.

Оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости

Однако, чтобы говорить о применимости модели Тимана для оценки износа таких зданий, одного этого недостаточно.

Необходимо еще, чтобы ЧОД или СЧОД от использования таких зданий (в указанном выше их понимании) прогрессивно снижались с увеличением возраста зданий. Но нетрудно убедиться, что и это условие выполняется. С одной стороны, как показывалось ранее, с увеличением возраста зданий затраты на их содержание и использование прогрессивно растут.

С другой стороны, физический и функциональный износы зданий приводят к тому, что с увеличением возраста зданий сокращаются набор благ, которые получают его пользователи, и объем предоставляемых благ каждого вида. Действительно, пользователи относительно старого здания получают от него меньший объем каждого вида благ, чем пользователи такого же здания, находящегося в новом состоянии, хотя бы за счет неустранимого физического износа оценка состояния дерева упавшего на машину. Кроме того, более старые здания не могут предоставить своим пользователям тот же набор благ, что и здания в новом состоянии, хотя бы из-за того, что последние сооружались по более современным техническим проектам и лучше приспособлены к удовлетворению потребностей участников современного рынка.

Авто ру оценка стоимости

По этим причинам стоимостная оценка всего набора благ, предоставляемых пользователям старых зданий (то есть валовой доход от их использования), будет меньше, чем аналогичная оценка в отношении более молодых зданий.

К тому же расходы на содержание и использование старых зданий будут явно больше, чем такие же расходы на более молодые здания.

Это означает, что с увеличением возраста здания будут снижаться и ЧОД от их использования (в указанном выше их понимании). Из этих рассуждений вытекает, что почти все основные положения, лежащие в основе метода Тимана, остаются справедливыми и в задачах оценки износа таких зданий, которые обычно считаются не приносящими доход. Более того, аналогичные рассуждения оказывается возможным повторить не только по отношению к таким объектам, как зда- ния, но и, например, по отношению к машинам и оборудованию (примерно это и было сделано оценить квартиру в новостройке в наших работах [7-9]. Таким образом, модель Тимана может оказаться пригодной для оценки не только зданий, но и более широкого круга объектов. Иными словами, сфера применения модели Тимана оказывается намного шире, чем считал ее автор.

Другое дело, можно ли для всех типов зданий или машин использовать одну и ту же предложенную Тиманом параболическую зависимость (6) индексов ЧОД от возраста. Начнем с того, что Тиман обосновывал свою модель, не учитывая влияние инфляции и адвалорных расходов.

Однако, как мы уже показали, модель Тимана остается справедливой и при учете этих факторов.

Более того, упрекать Тимана не стоит еще и потому, что в 1970-е годы учет инфляции был неактуален, а влияние адвалорных расходов становилось существенным лишь для очень старых зданий, стоимость которых и так относительно мала.

Модель Тимана в том виде, в каком она была предложена, не позволяет достаточно адекватно учесть техническое состояние здания.

Другими словами, принимается, что все здания одного типа, назначения и оценка состояния дерева упавшего на машину, размещенные в одном и том же регионе, находятся в одном и том же техническом состоянии и имеют один и тот же процент износа.

Система бальной системы оценки домов

Между тем в то время оценщики в США и других странах уже применяли более совершенный инструмент, используя для характеристики технического состояния здания его эффективный возраст.

Рейтинговая оценка на рынке ценных бумаг