Как оценить имущество по наследству

При этом могут вноситься две корректировки: одна, учитывающая динамику цен продаж на данный ва­риант землепользования; другая — на местоположение земельного учас­тка. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен; · местоположение; при сопоставлении местоположения участков ана­лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам. При оцен­ке территории под объектами бизнеса прежде всего учитывают: • оценка стоимости зданий сооружений развития производственной инфраструктуры; • наличие рельсовых путей или транспортных магистралей; • обеспеченность трудовыми ресурсами; • нормы зонирования и градостроительные требования.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени­ваемый, корректировки, как правило, не вносятся.

В редких случаях, ког­да участок расположен на краю района и на него воздействуют выгод­ные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оце­ниваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то нужно провести анализ возмож­ных различий между этими районами; · физические характеристики; в процессе сравнения выявляются и рас­сматриваются только крупные физические различия, при этом необхо­дим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наи­более точная корректировка на отличия физических характеристик осу­ществляется методом корреляционно-регрессивного анализа. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Цены продажи сравнимых объектов корректируются в следующем порядке. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям оценить комнату в новгороде сделки и состоянию рынка, которые вносятся путем последо­вательного применения корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка.

Во вторую очередь выполняются кор­ректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку, они вносятся в любом порядке.

Оценка и прогнозирование стоимости недвижимости

Сравнение по элементам земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые значительно отличаются по элементам сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различают­ся по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравне­ния проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выра­жаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения использу­ется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: · цена за 1 га — при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­ное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки; · цена за 1 м — при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопостави­мы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транс­портным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, бан­кам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным комму­никациям; · цена за 1 фронтальный метр — часто применяется в зарубежной прак­тике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания.

Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе; · цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

Колебания цен на стандартные по размеру и оценка стоимости зданий сооружений участки могут быть вызваны пере­падами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков; · цена за единицу плотности; нормативные акты по зонированию обыч­но ограничивают плотность застройки на различных участках. На неко­торых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос­нове максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, на­пример на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фак­тических продаж определяется средняя стоимость единицы оценка стоимости зданий сооружений для каждой однородной группы земельных участков.

Оценка недвижимости при ипотечном кредитовании для чего

Средняя стоимость оп­ределяется путем расчета медианы (оценка стоимости зданий сооружений ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну еди­ницу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных учас­тков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценово­му значению и целевому использованию другой группой участков. Спо­соб единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по эле­ментам сравнения. Преимуществом способа единицы сравнения являются его относитель­ная простота и легкость. Особенно широко способ используется при ос­воении новых земельных массивов и стандартной застройке. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного учас­тка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки сто­имости земельного участка.

Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной ве­личины. Для определения рыночной стоимости земельного участка требуется следующая информация: оценки рыночной стоимости недвижимости суд · титул собственности и регистрационные данные по земельному уча­стку, ограничения и сервитуты; · категория земель, в границах которых расположен земельный учас­ток, его разрешенное использование; · физические характеристики участка; · данные о взаимосвязи участка с окружением; · экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этой информации могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценоч­ные фирмы, периодическая печать и др. Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по про­шедшим на рынке сделкам.

Оценка и управление стоимостью предприятия практические занятия

Когда продаж незастроенных земельных уча­стков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу рас­пределения. Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимо­стью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на расчете соотношения между сто­имостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земель­ного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под­тверждается принципами сбалансированности и предельной производи­тельности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имею­щимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где про­изводится оценка: Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта = Стоимость земли / (Стоимость земли + Стоимость зданий) Пример.

Кадастровая оценка земли населенных пунктов краснодарский край

Рассмотрим, как может использоваться метод распределе­ния. В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Оценка стоимости зданий сооружений по трем дру­гим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне име­ются данные (таблица 2). Таблица 2 - Характеристика объектов недвижимости Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости: Средняя арифметическая доля земли = (0,179+ 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187 Далее используем полученное значение для оценка стоимости зданий сооружений сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб. то Стоимость земли = 188 985 • 0,187 = 35340,2 руб.

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного уча­стка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся при­обретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по оценка стоимости зданий сооружений и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строи­тельства период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод вы­деления, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфра­структуру.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор инфор­мации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. К условиям применения метода относятся: · наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едины­ми объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки; · соответствие улучшений земельного участка варианту его наибо­лее эффективного использования. Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа. Определяется рыночная стоимость единого объекта не­движимости, включающего оцениваемый земельный участок, на осно­вании изучения рынка и сопоставимых продаж.

При отсутствии инфор­мации о ценах сделок допускается использование цен предложения.

При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректиров­ки, сглаживающие их отличия.

Кто занимается оценкой стоимости квартир

Рассчитывается стоимость воспроизводства или сто­имость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентич­ного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техноло­гий, с учетом износа объекта оценки.

Кадастровая оценка земельных участков ростовская область